読み散らかしの覚え書き（あるいは私的な本のまとめ）

『不動産を「高く売る」ために知っておきたい大切なこと』　露木裕良　2016/12


著者は不動産を高く売りたい.com代表、藤和コーポレーション元代取。　不動産業者に関する注意点を教える本。

　不動産仲介業者は、あなた（売主）の利益など考えていない。　仲介業者は買主も自社で見つけて「両手」つまり双方代理を勝ち取りたい。そして「3％」ではなく「6％」の仲介料を懐に入れたい。レインズ（不動産指定流通機構）に登録しても、他社からの問い合わせには「予約が入った」として紹介しない。いわゆる「囲い込み」。もちろん、民法上、宅建業法上の違反。ところが、業界では大半の会社で、ごく日常的に行われている。
　不動産業界は、政界やメディアともつながり、自分たちの利権を守る仕組みも構築している。
　不動産仲介業者は、売主の希望通りの価格で売ろうと懸命に努力するより、値段を下げてでも「双方代理」を勝ち取ることで、より多くの収入が得られる仕組みがある。アメリカでは、このような悪弊を防ぐために、「双方代理は禁止」されている。
　「あなたのマンションを購入したい人がいます」などというチラシは、まず間違いなく「おとりチラシ」。立派な法律違反。おとりチラシは販売にも利用される。
　最近ネットで見かける「一括査定」と呼ばれるサイトは、しょせん根拠のない査定。業者にとっては、顧客情報を手に入れる格好の仕組み。
　売却にじっくりと時間をかけることができるなら、「一般媒介契約」でも高く売却できる可能性が十分にある。
　仲介業者は「代理人」だが、あなたの味方ではないと心得る。
　宅地建物取引業法では、不動産の事務所には「5人に1人は宅地建物取引士の資格」が必要と決まっている。つまり5人に4人は素人の可能性がある。
　不動産取引のトラブルがなくならないのは、本来ならトラブルを未然に防ぎ、庶民の味方であるべき国や政治家が、業界側を守る立場で動いているから。
　不動産売買で騙されないためには、①日ごろから売却を想定し、備えておく　②近隣の相場観をチェック　③情報収集。
　売却不動産の8割以上は、２キロ圏内に住む「近所の人」が買っている。
　契約には瑕疵担保責任免責の条項を入れてもらう。この条項を入れても負うべき売主のリスクは、地盤、土壌汚染、雨漏り、地下埋設物、隣地境界、隣地越境、共有持分など。
　業者の査定は実際の物件価値の８割程度。